【课程简介】

随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的土地获取，土地评估、项目的可行性分析以及拿地模式与技巧越来越成为工作的必备技能。

 新形势下房地产市场走势如何？当前房地产市场形势与房企拿地关系怎样？最新土地政策有哪些？应如何解读这些政策、把握拿地机会、应用拿地策略？拿地操作过程中应该注意哪些问题？本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。

【课程时间】

2天（6小时/天）

【课程对象】

 房地产公司总经理、公司投资部门负责人、投资经理、专业教师、学者

【学员人数】：

小班授课，30人为限。

【授课方式】：

理论讲解、互动体验、案例研讨、Q&A答疑。

【课程收益】：

1、 拿地的创新模式和渠道有哪些？通过分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面经验入手，在开发前期最重要的环节上找到突破口

2、 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

3、 从项目现场勘察、收集地块信息、项目尽职调查（含土地属性分析、土地方工商调查、债权债务调查等）、项目风险评估、市场与产品分析（相关工作前置开展）等流程的规范化和精细化的纵深研究，建立新项目经济指标测算模型，通过对规划指标进行分析，进行项目经济指标测算。

4、 掌握房地产开发中的土地获取等关键环节与要领，提高抗风险能力和对风险的预警能力。

 【主办单位】昆明天学教育信息咨询有限公司 

昆明天学咨询开展：昆明财务培训、昆明公开课培训、昆明银行培训、昆明房地产培训、昆明高管研修、昆明游学考察、昆明成人高考等业务

报名请致电0871-63215350,15887809523、19908851523浦老师

【课程内容】

壹、关于目前的土地市场分析

   1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨

  2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨

   3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

  4、房地产调整的宏观规律及变化应对

 

贰、关于拿地策略分析

 一、企业如何正确的拿地？

    1、何谓土地一级开发？

     ⑴、基本概念

     ⑵、延伸理解

    2、区域土地开发模式的转变

     ⑴、粗放开发方式向集约开发方式的转变

     ⑵、房地合一方式向房地分离方式的转变

     ⑶、生地开发方式向熟地开发方式的转变

 二、“勾地”攻略及地产并购实务

    1、三种是为最常见的方式

     ⑴、股权转让，万科大宗购并南都集团案例

     ⑵、合伙成立项目公司

     ⑶、以联合开发的名义

    2、以下方法有局限性

     ⑴、兼并或合并，中交并购绿城案例

     ⑵、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例

     ⑶、股权托管

     ⑷、变更用地类型

     ⑸、染指“插花规划”

    3、房地产并购实务及案例分析

     ⑴、法规政策

     ⑵、交易结构

     ⑶、尽职调查

     ⑷、交易文件

    ⑸、提问与回答

 

叁、关于拿地的创新模式和渠道

 一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些？

    1、土地概述及中国土地供应方式回顾

    2、土地拍卖方式的优与劣

    3、企业土地储备的战略取舍

    4、知名地产企业拿地策略

 二、土地一级开发模式解析

    1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)

    2、土地一级开发的盈利模式

    3、土地一级开发的管理模式

    4、土地一级开发的融资模式

    5、土地一级开发城市运营模式

    6、土地一级开发城市营销模式

 三、分享标杆地产成功案例

（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在最重要的环节上突破）

    1、土地一级开发常见模式及案例

     ⑴、政府主导模式，成功案例：三亚海棠湾

     ⑵、企业主导模式，成功案例：

        A、上海新江湾   B、三亚亚龙湾

    2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解

     ⑴、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介

     ⑵、土地一二级开发的优劣势分析

     ⑶、一二级联动开发模式的选择依据

     ⑷、一二级联动开发模式的操作关键点

 四、大宗地块拿地模式分析

    1、新区域开发模式

    2、主题地产模式

    3、城市更新模式

    4、商业综合体带动模式

    5、产业地产模式

 五、拿地阶段企业间的合作模式分析

    1、项目公司模式

    2、合作开发模式

    3、股权收购模式

    4、不同模式下的利弊和操作关键点

  六、拿地操作

    1、土地获取过程中应关注的重点问题

    2、土地获取过程中常出现的一些失误

    3、如何处理土地获取过程中的政企关系?

    4、一些特殊操作

 七、如何提升企业的“拿地能力”?

    1、综合能力的积累

    2、合理的项目信息来源

    3、了解及研究政府规划动向

    4、品牌价值

    5、开发思路的引导性

    6、提高资金解决能力

 

肆、各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

 一、一二级联动获取土地实操及风险防范

    1、如何成功获取土地一级开发权

    2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

    3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

     ⑴、前期开发的法律文件

     ⑵、土地一级开发的法律文件

     ⑶、土地一级开发成本类的法律文件

 ①收购土地及拆迁的文件

 ②基础设施投资类文件

 ③前期费用文件

 ④计入土地一级开发成本的二级开发文件

    4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？

    5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

    6、如何策划前期资金投入保障资金安全

    7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

    8、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜

    9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序

    10、经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

 

 二、二级市场拿地方式实操及风险防范

    1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？

    2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

    3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？

    4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？

    5、如何避免“招拍挂”雷区？

    6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果

█案例分析：通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧

 

 三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

    1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”

    2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

    3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

    4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

    5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

█案例分析：土地二种转让方法的税费比较

 

 四、股权收购获取项目实操及风险防范

    1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

    2、股权收购如何做好合理避税

    3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

    4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？

█ 案例讨论：非报表价值和财务报表价值孰重孰轻？

█ 案例分析：某香港集团公司并购某大型房地产集团案例成败得失分析