建筑渗漏一直是困扰房地产开发企业和物业管理单位的难题，被冠以“建筑癌症”之称。在交付使用的民用建筑中，渗漏水问题以成为业主与相关利益方（地产开发企业、物业公司、施工单位）的矛盾焦点之一，对业主的日常生活与社区和谐氛围造成了较大影响。

为了根治房屋发生渗漏水后相关单位互相推诿的现象，住建部在2020年9月份下发通知明确了——建设单位是工程质量第一责任人的通知。因此，各大房企纷纷在建筑渗漏水预控方面发力、力争降低房屋渗漏水的概率。

第一章 地产行业建筑渗漏水问题的现状与未来发展趋势

1.1 多因一果、屡治不愈；问题责任难定、业主怨声载道

1.2 轻设计、重构造，轻技防、重人控

1.3 责任与延保共举，地产“防水革命”势在必行

第二章 项目设计阶段的渗漏水预防措施

2.1 地下结构设计的防渗漏措施

取消部分后浇带——根治车库渗漏重灾区；配电室电缆沟投入使用后少量积水——前端设计优化，后期以逸待劳；车库局部采光顶——节能与防洪的两难选择。别墅下沉庭院的侧墙材料如何选择、需要做防水吗？

2.2 厨卫间设计的防渗漏措施

        如何破解“结构设计允许有裂缝，但卫生间却不能渗漏水”的先天矛盾？卫生间管

道敷设方式如何选择才能大幅降低渗漏水造成的损失。拟颁布新规要求“卫生间防水设

计使用周期不小于25年”，材料如何选择？

2.3 屋面与外墙设计的防渗漏措施

        目前屋面结构设计弊端导致渗漏水多发；抗渗混凝土——可以用在建筑屋面吗？外

窗企口，高抗震设防地区杜绝外窗渗漏水的一项实用新技术。下凹式空调室外机位——漏水只是时间问题。

2.4 项目典型渗漏水案例剖析

       暗埋式散水排水不畅引发渗漏、建筑近人尺度景观回填土标高处理不当引发的渗漏水、单元电缆检查井积水导致的地下室渗漏水、

第三章 项目施工阶段的渗漏水管控关键点

3.1 主体结构施工阶段的渗漏水管控关键点

工期紧张、车库沉降后浇带仓促封闭造成渗漏水，怎么办？卫生间结构闭水试验，保证长久不漏水的关键；外立面剪力墙接茬部位（以同层排水卫生间外墙尤为明显）漏水——高压水枪基面拉毛。屋面结构施工完成后暴晒半个月，不漏水反而不正常。

3.2 外墙及屋面施工阶段的渗漏水管控关键点

       穿墙孔洞（外架连墙孔、挑架槽钢孔、空调孔、热水器排烟孔、燃气管道入户孔）封堵；顶砌14天技术间歇、确保后砌墙沉降裂缝的关键措施；屋面结构施工完成后暴晒，引发干缩裂缝造成结构缺陷型漏水。

3.3 机电系统施工阶段的渗漏水管控关键点

        制式吊洞工具+成品止水节——确保管根无渗漏的利器；卫生间给水管道顶板下敷设；管道井（与业主户内贴临型）做防、排水——以小博大。

第四章 项目交付使用后的渗漏水维修策略与方法

4.1 渗漏水的原因分析与专项维修方案编制

“沉、破、裂、窜、老”——造成渗漏水的五项主要原因；确定维修方案的原则——户内及单体楼公区，一步到位、不计成本；车库及屋面，具体对待、重点解决；渗漏水专项维修方案的审核流程。

4.2 过程控制、完工验证

        开发商安排专人监控维修过程是保证一次性修好的前提，闭水试验/淋水试验——三方见证，管理闭环。

4.3 沉淀经验、反馈在建及拟建项目

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