后疫情时代的房地产既有焦虑、彷徨、迷茫、泪水，也有奋斗、鏖战、热情和坚持

疫情爆发后地产行业预期走弱，但是整体向好趋势依旧延续。但随着监管趋严，房地产行业资金流动性受到极大的挑战，华夏幸福、中国恒大、佳兆业、奥园、蓝光等头部企业债券、商票、财富财力纷纷逾期兑付，对市场带来极大恐慌情绪。行业监管部门政策层层加码，行业不得不和白金时代说再见，中国地产行业正式步入青铜时代。七普数据显示中国的城镇化进程已经达到65%，未来城镇化进程的结构化趋势明显，核心一二线城市成为地产存量和增量的主战场，房企如何布局，找到切入点。

当下房地产危局的原因是什么？老龄化、少子化、收入差距加大、内卷、新一代躺平对于房地产需求影响几何？房价透支、支付力透支、供应透支背景下房企何从何从？房地产加速下行，房地产过度金融化所牵动的政府负债、企业负债、居民负债如何着陆破局？

青铜时代来临，规模与品质、资产与收益、流动性与利润如何平衡？房地产行业新赛道渐显，城市更新、旧城改造、文旅地产、养老地产、产业地产，如何大浪淘沙把握机遇与趋势，面对2022年房住不炒的总基调，地产开发在当前监管环境下突围的机会点在哪里？地产金融监管逐步加强，地产商、政府、融资机构三个参与主体都被进行了强烈的监管政策限制，开放商“三道红线”银行“两道红线”政府“两集中”，在此背景下房地产行业如何变化。银行业在“五道红线”和土地两集中的政策下影响几何？

第一讲 疫情笼罩下的经济提振疲软与房地产热点

一、我们从未感受到如此下行的压力-2022年经济对冲政策解读

1.宏观政策稳健有效如何理解-房地产是否会在此成为经济增长压舱石

a)国务院金融委、财政部、银保监会、证监会、央行、外管局齐发声

b)促进房地产市场平稳发展，有效防范化解房地产风险，新发展模式转型

2.如何看待房地产风险防范与房地产行业新发展模式

3.如何看待房地产在中国经济中的作用

a)中国第一大行工商银行涉房贷款占贷款总额比例37.5%

b)住宅资产占家庭财富总值约四分之三

c)中国家庭债务与收入比为128%，其中70%为房贷

二、中国房地产行业的5次关键时刻与当前房地产的行业危机

1.1987年首次深圳土地拍卖

2.1998年房地产市场化

3.2009年房地产金融化

4.2016年因城施策房住不炒

5.2022年房地产去金融化

案例解析：国人为什么热衷买房、2022年买房还是不买房

三、房地产行业的危机

1.限购、限售、限价、限配建、限自持、限贷

2.销售融资急剧下滑

3.企业面临违约风险

4.项目面临交付风险

5.供应商面临支付风险

案例解析：恒大危机、华夏幸福危机、宝能危机如何破局

四、行业危机的原因

1.外因-市场透支（房价投资、需求投资、支付投资、供给透支）

2.外因-政策“猛药“

a)去杠杆层层加码

b)地方监管力度过严

3.内因-以规模为导向的错误认知

a)快速扩展，将行业回暖误认为监管放松

b)房地产行业过度金融化

五、行业转机-地产监管政策提出“保障合理融资需求“与”市场健康平稳发展”

1.保障房地产行业的合理融资需求

2.房地产开发企业的“三道红线”

3.银行金融机构的“两道杠”

4.政府土地出让的两集中政策

第二讲 房地产行业赛道分析与新模式

一、住宅市场一线城市豪宅刚需冰火两重天

a)千万豪宅一房难求，价格越贵越好卖

b)远郊刚需大幅下跌

c)新盘与二手房市场价格倒挂频出，价差越大越好卖

d)租赁住房大保障体系建立与一批重大项目开工落成

a)租金上涨成为2022年房地产租赁市场的趋势

二、商业办公地产受疫情影响行业低迷

1.商业地产-争当网红，热点驱同

a)传统消费低迷、新兴消费火热

b)开闭店两极分化，餐饮低迷，网红崛起

c)婴儿消费后继乏力，宠物经济持续走高

2.办公地产-压力巨大

a)租赁去化举步维艰

案例解析：北上广深CBD空置率超10%

案例解析：陆家嘴与虹桥商务区办公新趋势

案例解析：TMT、金融、科技成办公需求主力

b)资产证券化成运营主流模式

3.文旅地产-低速增长，小幅攀升

a)优质爆盘难以复制

b)微目的网红经典受追捧

4.养老地产-行业正当时

a)养老行业产业政策加速落地

b)客户对于养老地产概念逐步加深

c)央国企地产、险资、房企组团布局

案例解析：人口老龄化加剧与中国人口红利的持续发展

三、园区地产与产业地产

1.定位相似、千园一面

2.销售条件，越来越严

3.园区运营轻重结合

4.公募REITs成房企新宠

四、城市更新831政策杀伤新赛道城市更新与大拆大建

1.严控大规模拆除

2.严控大规模增建

3.严控大规模搬迁

第三讲 房地产与经济发展动能视角理解政策调控

一、房地产供给侧结构改革与创新发展展与新型城镇化提升

1.中国城镇化进程已达65%-地产行业未来规模受限

案例解析：创造土地价值依托的是城市规划与能级提升

2.地产行业短期看金融、中期看土地、长期看人口

3.房地产行业需求端分化-有效需求与无效需求

案例解析：城镇化进程降速，结构化问题凸显

案例解析：房地产资产回报率高于劳动收入矛盾的调和

案例解析：房地产价格上涨的本质是土地价格上涨

4.高质量发展与人口红利的消退-地产行业远期支撑减弱

a)老龄、少子、躺平、内卷、收入差距

b)上有四老下有三小的70、80和90后

c)2022-2036年婴儿潮变成退休潮

案例解析：深圳的三和大神缘何成为躺平先驱

案例解析：“三胎”政策放开影响几何

5.农民进城与1100万人保就业的关系-地产行业与实体经济的矛盾

a)到城里工作性价比究竟是高还是低

案例解析：1000万美团外卖小哥“裸奔”大军还是“新蓝领”

6.人均劳动回报与产值继续高增长-高房价让年轻一代失去活力

案例解析：90后和00后为什么不愿意进工厂打工

二、中国房地产三大矛盾

1.短期矛盾-房企要卖房，政府要限购，房企要融资，银行不支持

2.中期矛盾-产业要升级、居民负债高、工资增长慢、产品利润薄

3.长期矛盾-人口老龄化、婴儿出生少、房屋存量多、地产不好销

三、大变革-中国房地产行业十谈

1.房地产与开发商

2.房地产与政府

3.房地产与银行

4.房地产与居民

5.房地产与实体

6.房地产与货币

7.房地产与财富

8.房地产与房价

9.房地产与就业

10.房地产与基建

四、负债如何影响我们的经济发展

1.政府的隐性债务风险

2.房企的融资风险

3.居民的高负债风险

4.中小银行不良资产风险

五、大变局-房地产经济周期向绿电周期的转换-产业升级创新期

1.碳达峰、碳中和的绿电经济周期开启

2.产业创新升级与全球治理话语权

案例解析：中美制造业成本及优势对标

案例解析：核心技术供应链体系拆解-高端芯片、航空发动机、数控机床

案例解析：清华北大高考状元院系分析

案例解析：中国的企业喜欢研发吗？挖人与创新哪个才是捷径

案例解析：中国专精特新与日本、德国专精特新对标

3.消费、内需引领下的共同富裕

4.中国GDP跃升全球首位的机遇期

5.强化金融支持:畅通科技型企业上市等各类融资渠道

案例解析：北交所的设立与未来

第四讲 变革与变局下的房地产行业展望与机遇

一、城镇化进程减速城市人口流动分布差异明显

1.房企要聚焦关注25个城市-都市群城市群

a)长三角-沪杭宁苏庐甬锡常瓯

b)粤港澳大湾区-深广佛珠莞

c)京津冀-京津

d)成渝城市群-成渝

e)长江中部城市群-武长

f)关中城市群-西安

g)中原城市群-郑

h)山东半岛-青济

i)海西城市群-夏

2.判断城市发展的前景指标体系

a)硬实力指标-32项

b)软实力指标-18项

案例解析：上海一栋楼的税收超过三四线城市税收全年 

二、土地供给趋严项目拓展模式创新

1.股权合作与项目并购模式

2.城市更新-一二三级联动打包模式

3.旧城改造

a)综合改造

b)功能改变

c)拆除重建

4.片区封边开发自平衡模式-EPC+FEPC

5.公开市场-招标拍卖挂牌

三、回归房住不炒后的房企专业化方向

1.专注于产品力和去化速度的住宅地产投资商

a)万科地产、保利发展

2.专注于资产证券化与商业物业运营的商业地产运营商

a)招商蛇口、华润置地、中粮大悦城

3.专注于产业导入与基金投资的园区运营商与物流地产商

a)联东U谷、中南高科、万洋集团、顺丰地产、普洛斯

4.专注于施工与建筑的大型央国企地产综合开发商

a)中海地产、中交地产、电建地产

5.专注于轻资产模式的物业服务与中介服务商

a)中原地产J、链家LianjJia、美联物业

四、看布局-城市功能泾渭分明

1.看南北-北纬31度线京津冀、长三角、粤港澳

2.看东西-胡焕庸线与东数西算长江中部崛起与成渝经济区

3.看城市-都市圈、城市群、新基建、宽落户

4.看乡村-一二三产融合与乡村振兴补短板

案例解析-种大豆、榨豆油、买豆油、搞旅游

五、看动力-地产+X行业新赛道

1.养老护老家政成未来就业重要载体

2.服务业成为GDP占比最高行业

3.科技与创新成为造富新赛道

4.延迟退休、活力老人、三胎配套政策完善

六、房地产开发企业的长期主义

1.坚守主业聚焦国家战略

2.效益导向追求精细管理

3.战略收缩聚焦城市深耕

4.降低负债控制财务风险

5.降本增效向制造业学习

6.回归本源关注客户需求

7.布局新赛道夯实发展基础

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