随着土地有偿制度的不断深化，和土地出让制度的不断完善，房地产企业在公开市场上的竞争日益激烈，为降低土地获取成本、做大非住宅物业的建设和运营管理规模，支持地方经济发展从而反哺住宅开发，产业勾地作为非公开市场投资取地的重要措施及手段之一。

产业勾地涉及住宅物业与非住宅物业的搭配出让，从项目选址、规划调整、土地出让、开发协调、利益分配等角度均与正常土地招拍挂工作有非常大的差异，其出让方式、经济测算、政府沟通等方面均有其内在逻辑与地方特点，部分产业勾地项目能与政府诉求及区域发展高度融合，从而使房企坐享片区开发的全过程收益，从而达到产业方、资金方、开发方、运营方、地产政府的多赢

引言：

Ø  产业勾地在企业多渠道拿地模式中的趋势与演变

Ø  产业勾地相对于其他模式的优劣势

Ø  产业勾地在勾地模式中的行业评价

一、勾地制度的起源与演变

Ø  起源：低迷时期土地托底制度和挂牌制度联动的关系

Ø  演变：从追求土地出让金的一锤子买卖到追求长久的产业税收和多样化的市场服务

Ø  特点：托底协议、举牌保证金、建设开发监管协议

Ø  趋势：随着融资环境的收窄，勾地制度将成为政府城市开发建设的重要方式，产业本身的成长将成为勾地制度中的核心能力

二、产业勾地的实际作用与各方角色分析

Ø  实际作用：加强土地二级开发与三级开发的联动能力，让盘子更大，更易平衡投入收益关系，从而形成更长远的合作关系

Ø  政府：目标的提出、土地的整理与收益、裁判员

Ø  开发商：开发部门的实际主体，融资主体，平衡关系的权衡主体，运动员

Ø  重资产持有商：经营性资产的融资主体，用更便宜的钱来降低成本以推得更高的利润

Ø  轻资产运营商：运营能力和税收的实际提供者

三、产业勾地（投资端口）的实际操作流程解析

Ø  产业规划

Ø  开发物业的盈利估算

Ø  经营性物业的能力估算

Ø  持有性资产的退出设计

Ø  交易方案设计

Ø  土地交易方案设计

四、产业勾地的重点和要点浅析

Ø  整体开发的利润、IRR估算

Ø  经营性物业的盈利风险

Ø  交易方式设计与挂牌条件设计

Ø  持有性资产的退出方案设计及估值

Ø  产业勾地成功的先决条件

Ø  如何找到政府的痛点和关注点

Ø  如何完成持有性物业的退出设计

五、产业构体的底层测算逻辑构成

Ø  投资测算工作的组织全景图

Ø  组织构架/设计部门与主要职责/主要工作流程

Ø  投资测算工作实战

Ø  项目信息的收集：区位信息/土地信息/价格信息/政策要素

Ø  项目价值的判断：城市价值/市场指标/去化预测/竞品分析

Ø  项目工作的组织：

Ø  投资部：土地信息的收集与预测

Ø  设计部：强排方案与设计要点

Ø  客研部（营销部）：产品定位与产品定价

Ø  销售部：销售方案与流速预测

Ø  成本部：成本预测表

Ø  运营部：全周期项目节点排布

Ø  财务部：资金安排与税务筹划

六、分期开发（千亩大盘）与一级开发在项目中的主要作用及风险控制

1.      不同地域土地一级二级联动开发的基本流程与政策风险分析

Ø  民间资产介入一级开发的政策支撑：旧改/城市更新/PPP/类PPP式的政府改造

Ø  一二级联动的基本流程

Ø  政策风险分析

Ø  二级土地控制程度

Ø  土地出让金返还制度

Ø  土地超额收益分成制度

Ø  政府换届对于政策延续程度的支持分析

2.      土地一二级联动的实际操作流程解析

Ø  开发规划

Ø  开发物业的盈利估算

Ø  现金流估算

Ø  交易方案设计

Ø  土地交易方案设计

Ø  风险因对方案

七、实操案例

Ø  安硕中南金融科技产业园区

Ø  牟山湖生态产业新城

Ø  万科芜湖大健康科技产业园

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