精装修项目也逐步成为房企开发的主流,万科、绿城、龙湖、星河等地产商,都逐渐过渡到了精装交房的时代。基于精装修项目管理的客观难点,为保证项目的质量,我们从精装修项目管理的工作流程出发,对精装修工程管理的管控要点、施工管理所涉及的专业、工序复杂而繁多,往往所出现一些影响装修质量的问题,不仅对项目销售和消费者使用产生影响,还将妨碍企业品牌及自身竞争力的提升。
现阶段,我国还比较缺乏高管理水平的精装修队伍,因此,对房地产企业自身,如何对批量精装修项目进行有效的管理也是经营者们的一大困惑。对从业者的专业素质和管理能力要求极高。精装修项目在保证品质的前提下,如何对工程进行系统的管控,如何准确把握各项技术的要点,从而提升产品质量,进而提升客户满意度,已成为各大房地产企业重点关注的部分。
本课程特邀原绿城集团精装修专业高管,从精装修合同问题、界面划分、工程管理、工艺难点、交付风险管理等方面展开,针对合同标准的差异、前置工作不到位、施工过程中情况多变、工程技术难点多、交付过程意外频出等问题,结合实际案例,有针对性地讲解,帮助企业掌握精装修的技术要点,进而建立精装修系统管控体系,最终实现精装修管理的全面提升。
第一部分:房地产精装修项目管理
一、房产批量装修的相关合同问题
1、总分包合同相关要求
①分包管理费的约定
②建筑与装饰验收标准不一致的增加约定
③总分包关联施工、价格差异的约定
④质量标准差异的约定
2、精装修合同中的计价方式
①行业里开发商大多采用的总价包干合同
②综合单价、措施费包干,工程量按实结算合同
你若是施工单位,你会怎么做?
3、精装修合同中关于售后的条款
①赔偿标准未明确;赔偿谈判流程不利于推进
②代人受过的支付、赔付无约定
③第三方维修价格不认同,难扣款
4、装修施工合同可执行性条款
①履约保证金5%(质量3%,工期2%)
②分部分项质量问题,过程中纠偏手段乏力
③周计划、里程碑进度滞后无合同条款制约
5、地暖单位的合同相关条款
二、精装修项目界面划分设计
1、土建总包界面
2、总包安装强弱电界面
3、总包安装给排水界面
4、机电分包单位界面
5、橱柜单位界面
三、精装修的几种误区
1、不重视设备阳台、机电
①注重得房率,轻视设备
②拓展面积(设备阳台)
③设备阳台功能不足。
案例:群诉视频解读
2、外墙内保温
保温砂浆影响墙砖铺贴和防水施工
3、美观第一、功能不足
4、精装修设计、工程、维保只分工,不闭环
四、项目精装建安前置工作
1、剪力墙开关、插座管预留
2、孔洞预留
3、无墙垛 砌筑错误
4、结构标高:
有地暖项目对结构标高要做项目验算
5、结构防水:
自防水才是根本
6、建筑图审核及砌筑管理是减少大额无效成本的关键
刚需的精装修必须在土建阶段,把所有的管盒至配电箱(含弱电)的所有预埋完成。
五、房地产精装项目工程管理
1、批量装修现场例会的组织
2、施工企业的计划提报要求
①《总计划》评审通过后执行;
②《周计划》分文字和图表;
③ 关键节点,周量化到户;
④制定按户周计划执行考核办法。
3、甲方标段管理人员的能动性
① 装修标段汇报完,标段管理人员点评;
②展示现场一周内照片,指出不足;
③提出明确要求和整改完成时间点。
4、例会《会议纪要》
5、会议追究
6、进度过程管理
①周计划量化到户 ②关键节点图表法表述
③周按户考核,建立滞留金 ④流水节拍调整
7、样板引路
六、项目过程风险控制
1、批量施工前的风险管理控制点
①控制点一:
工程与销售合同的一致性
②控制点二:
工程与交付样板房的一致性
2、批量施工中的风险管理 封闭工地
3、售后服务阶段的风险管理
七、精装修的一房一验组织
1、一房一验的现场条件
2、一房一验的组织管理
3、一房一验的内容
4、一房一验的纠偏
八、项目精装修管理策划
标杆房企案例分析
第二部分:精装修工程技术
房地产精装修施工技术要点及案例分析
一、现场放线四原则及如何解决
1、轴线平水线引入
2、天、地、墙完整
3、立面图上墙
4、排版定位。
二、防水:系统介绍房地产精装修防水要素(图片展示)
1、建筑结构防水
2、装饰结构防水
3、防水施工
4、排水设置
5、装饰保护
6、住宅装修7类漏水的危害比重
7、防水技术小结
三、干挂:施工常见问题,危险源如何解决(图片展示)
1、钢材
2、石材
3、厚度处理
4、防锈
5、挂件要求
6、胶水管理
7、工作面不留,常见危险源是如何产生的
8、干挂技术小结
四、防裂:系统介绍房地产精装修防裂技术(图片展示)
A、天花:
1、龙骨间距
2、吊杆要求
3、转角加固
4、排版规避
5、安装要求
B、墙面:
1、整体批荡
2、材料运用
3、管线控制
C、防裂技术小结
五、防霉:不同空间和地区的防霉技术要点(图片展示)
1、木饰面防霉
2、特殊空间防霉
3、木基层处理
4、地暖地板控制
5、石材犯碱
6、镜面防霉
7、隔墙防霉
8、现场控制
9、塑钢土的运用
10、墙纸应对
11、防霉技术小结
六、木饰面:常见问题、分解、安装技术(图片展示)
1、阴阳角防裂处理
2、安装方式
3、门套结构
4、门防变形
5、白漆应对
6、木饰面防霉6条
七、地板五种铺法:常见问题各自的优缺点及解决方法
1、直铺法或悬铺法及危害应对
2、垫铺法
3、板铺法
4、地暖湿铺法的注意要点
5、地暖干铺法
6、细部处理
八、其它常见问题各自优缺点及解决方法(图片展示)
1、地暖石材的挤爆防范
2、空调冷凝控制
3、石膏线的安装规范
4、壁龛的玻璃隔板的安装要点
5、台盆安装
6、浴缸安装注意事项
7、卫生间泛臭原因
8、地暖管理要点
9、排板要点
九、房地产精装修工序
A、装饰安装工序:
1、先地热,浇地坪
2、先顶上,后地面设备
3、先外面,后里面设备
4、先大管后小管
5、先天花再墙面,后地面。
B、装饰施工工序:
1、先楼下顶部吊点完成,后楼层防水涂刷
2、先点油,再开灯孔,后批顶
3、先地面石材粗磨,后木饰面安装
4、先墙面腻子初批,后门套、踢脚上部安装
5、先大件后小件
6、进户门锁不装,小件不装
C、踢脚AB线,工序好帮手
十、精装修问题的解答与分析
现场交流:解决参会学员的疑惑与工作中遇到的问题。
【主办单位】:昆明天学教育信息咨询有限公司
【时间地点】:2021年4月22-23日 青岛
【课程费用】:4980元/人(费用包括:培训费、书本资料费、茶歇、税费;住宿交通费自理)
【联系我们】:0871-63215350,15887809523浦老师
城市 | 天数 | 价格 | 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
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青岛 | 2 | 4980 | 22-23 |