2018 年,全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个。同时,经济增速明显放缓,消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值,商业地产将迎来最低潮的几年。
站在资产管理的角度,从后置财务指标与前端业务指标联系,从资产估值方式拆解到核心业务指标分析,再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案,穿插大量案例,指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法,有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。
一、底层逻辑
1、 我们的顾客是谁?
2、 顾客向我们购买什么产品?
3、 商管与资管有什么不同?
4、核心运营指标【重要】
5、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同?
6、运营部门四大职能角色定位与责任界面
7、购物中心四大发展阶段
二、经营策略【作用:学会正确使用 SWOT 分析制定经营策略的方法】【重要】
经营策略是定位(战略)制定后的战术执行、资源配衬, 指导各部门统合增效。
1、大事记
2、SWOT 分析:【案例】
3、广场定位
三、经营分析与辅导——【重要】【作用:找到问题商户,以便及时预警,确保高出租率;
为招商储备争取时间;铺垫尽可能大的未来涨租空间】
1、 经营信息——6 大类经营信息
2、 基本分析法
(1) 发现问题的方法——MECE 原则
(2) 解决问题的办法——逻辑树纵横分析法
3、经营预警——盈利能力分析【作用:及时发现问题商户,实施经营预警】
(1)通用保本分析法
(2)服装品牌快速效益分析法
(3)餐饮品牌现金流分析法
4、经营辅导——销售能力分析和辅导【作用:通过销售分析和经营辅导,减少掉铺、提升
收租率;减轻招商压力,提高出租率】
(1)如何评价一家购物中心的整体销售能力?
(2)评价商户销售能力的指标
(3)诊断商户销售问题的方法——案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。
(4)日周月销售分析侧重点
(5)辅导商户销售提升的方法
5、客流分析
(1)如何评价一家购物中心客流好不好?
(2)如何测算一家购物中心的客流预警值?
(3)如何评价一家购物中心的客流使用效率?
(4)如何判断冷区商户的租金合理性?
四、经营扶持【作用:对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】
1、 经营扶持品牌如何选定?
2、 经营扶持五大类
(1)多经扶持如何做?
(2)媒体推广如何做?
(3)营销活动如何做?
(4)补贴礼品如何做?
(5)租金减免如何做?
【案例详解各业态经营扶持有效方案】
五、营企联动【重要】
1、出手必达标,营企必联动——销售指标沟通落实方法;案例
2、三分靠创意,七分靠执行——活动执行销项表
3、PR 拉异业, SP 分人群——10 个案例
4、导购不知情,销售转化低——一落实、二复核、三检查、四落实
5、一个大活动,三封小情书——2 个案例
6、只做不复盘,成功是偶然——复盘总结工作模板
六、智慧运营
1、智慧运营 7+4
2、智慧运营预算投入
3、与收益相关的智慧运营系统软件设计思路【重要】
七、经营保障
第一部分:商业环境
1、经营环境
2、公共环境
3、商业环境
4、经营秩序
5、如何巡场?【重要】
6、经营服务
第二部分:物业品质——如何让保洁费“每一元钱都花出成果”?【重要】
1、物业品质优劣对比(案例呈现)
2、物业品质管控重点一:预算合理
3、物业品质管控重点二:招投标专业
4、物业品质管控重点三:合同执行监管严格
【Q&A】
城市 | 天数 | 价格 | 一月 | 二月 | 三月 | 四月 | 五月 | 六月 | 七月 | 八月 | 九月 | 十月 | 十一月 | 十二月 |
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成都 | 2 | 4800 | 23-24 |