2018 年，全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个。同时，经济增速明显放缓，消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值，商业地产将迎来最低潮的几年。

一、底层逻辑

1、 我们的顾客是谁？

2、 顾客向我们购买什么产品？

3、 商管与资管有什么不同？

4、核心运营指标【重要】

5、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

6、运营部门四大职能角色定位与责任界面

7、购物中心四大发展阶段

二、经营策略【作用：学会正确使用 SWOT 分析制定经营策略的方法】【重要】

经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。

1、大事记

2、SWOT 分析：【案例】

3、广场定位

三、经营分析与辅导——【重要】【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率；

为招商储备争取时间；铺垫尽可能大的未来涨租空间】

1、 经营信息——6 大类经营信息

2、 基本分析法

（1） 发现问题的方法——MECE 原则

（2） 解决问题的办法——逻辑树纵横分析法

3、经营预警——盈利能力分析【作用：及时发现问题商户，实施经营预警】

（1）通用保本分析法

（2）服装品牌快速效益分析法

（3）餐饮品牌现金流分析法

4、经营辅导——销售能力分析和辅导【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升

收租率；减轻招商压力，提高出租率】

（1）如何评价一家购物中心的整体销售能力？

（2）评价商户销售能力的指标

（3）诊断商户销售问题的方法——案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。

（4）日周月销售分析侧重点

（5）辅导商户销售提升的方法

5、客流分析

（1）如何评价一家购物中心客流好不好？

（2）如何测算一家购物中心的客流预警值？

（3）如何评价一家购物中心的客流使用效率？

（4）如何判断冷区商户的租金合理性？

四、经营扶持【作用：对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】

1、 经营扶持品牌如何选定？

2、 经营扶持五大类

（1）多经扶持如何做？

（2）媒体推广如何做？

（3）营销活动如何做？

（4）补贴礼品如何做？

（5）租金减免如何做？

【案例详解各业态经营扶持有效方案】

五、营企联动【重要】

1、出手必达标，营企必联动——销售指标沟通落实方法；案例

2、三分靠创意，七分靠执行——活动执行销项表

3、PR 拉异业， SP 分人群——10 个案例

4、导购不知情，销售转化低——一落实、二复核、三检查、四落实

5、一个大活动，三封小情书——2 个案例

6、只做不复盘，成功是偶然——复盘总结工作模板

六、智慧运营

1、智慧运营 7+4

2、智慧运营预算投入

3、与收益相关的智慧运营系统软件设计思路【重要】

七、经营保障

第一部分：商业环境

1、经营环境

2、公共环境

3、商业环境

4、经营秩序

5、如何巡场？【重要】

6、经营服务

第二部分：物业品质——如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？【重要】

1、物业品质优劣对比（案例呈现）

2、物业品质管控重点一：预算合理

3、物业品质管控重点二：招投标专业

4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格

【Q&A】